Одна из прекрасных черт, доставшихся нашим людям от советской эпохи, – доверчивость. Раз написано в газете – значит правда; раз человек клятвенно обещал – значит выполнит. Нам, обычным гражданам, не знающим толком законов, кажется, что нагло обмануть нас никто не посмеет. Посмеют и ещё как! Ведь соблазн велик. В случае удачи мошенники срывают очень большой куш за короткий срок в 2-3 недели.

Пик афер в сфере недвижимости пришелся на 1993 – 1996 годы: рынок жилья переживал бум. В те годы каждая пятнадцатая сделка была организована аферистами. Купля-продажа велась, в основном, без посредников. Услуги риэлтера считались роскошью. Чем с успехом и пользовались мошенники. Ситуация начала выравниваться лишь с пересмотром гражданского и жилищного законодательства. За мошенников взялись власти: изменился порядок регистрации сделок, появились "черные списки" и спецотряды милиции по борьбе с подобного рода преступлениями. Сами люди стали осторожнее, предпочитая не экономить на услугах специалистов. Однако аферисты ответили на это своего рода "повышением квалификации": разработали новые схемы мошенничеств, используя юридические пробелы и нестыковки. Рынок жилья накрыла волна липовых агентств по недвижимости. Так что же делать простому человеку? Самому проводить сделку страшно, а в агентство вообще обращаться жутко! Нет и нет. Впадать в истерию по поводу "везде враги" не стоит. Необходима полная информированность о предстоящей сделке и тотальная проверка. Причем в паре с независимым специалистом. Да, это стоит денег. Но ведь и вы продаете не тумбочку и даже не машину, а очень дорогостоящее и потому такое соблазнительное для аферистов жилье.

Внимание, вас разводят.

В подавляющем большинстве случаев мошенник пытается манипулировать клиентом. Многие самозванцы ранее занимались сетевыми продажами и вполне владеют техниками психологического воздействия. Такому человеку ничего не стоит вычислить ваши слабые стороны и успешно сыграть на них. Главное для мошенника внушить вам: "Ты честный, и я честный. Давай держаться друг друга".

Существует несколько основных приемов, к которым прибегают мошенники. Чаще всего, например, вам предлагают жилплощадь по более низкой цене, чем среднерыночная или очень выгодные условия заключения сделки, или бесплатный ремонт и обещания оставить мебель. В этом случае надо задать себе вопрос: с какой стати такая благотворительность? Просто мошенник пытается внушить, что вам крупно повезло. В такой ситуации лучше всего анонимно (без адресов и цены сделки) проконсультироваться с независимым специалистом.

Другой популярный подход, который успешно сочетается с предыдущим: "Продаю дешево, потому что деньги нужны еще вчера". В ход идут всевозможные мотивы: болезнь, конфликт с законом, возврат долга, отъезд на ПМЖ, и т.д. Был и такой случай обмана. Покупателя привели смотреть квартиру, которая "срочно продавалась" по очень низкой цене. Хозяйку изображала молодая женщина – сообщница аферистов, которая в присутствии покупателя расплакалась и сказала, что квартира продается потому, что у ее ребенка обнаружен рак крови, требуется дорогостоящая операция за границей. Спектакль был разыгран столь умело, что покупатель, по его словам, сам чуть не разрыдался. Но всё-таки он обратился в одно из агентств недвижимости и попросил во всем разобраться и проверить. Афера всплыла, но к тому времени квартира была уже дважды "продана". Фокус в том, что "черные" риелтеры предлагают купить квартиру по очень низкой цене, но деньги вы должны будете отдать почти сразу, не дожидаясь окончания оформления документов.

Иногда мошенники ограничиваются тем, что исчезают с задатком. Вообще мошенник может предстать перед вами в любой роли, от рафинированного интеллигента до алкоголика и наркомана. Эти герои якобы ничего не понимают в заключаемой сделке. Общаясь с такими типажами, человек запросто теряет бдительность. Верный признак, что вы попались на подобную уловку – желание закончить сделку побыстрее, а оппоненту ничего лишнего не платить. Аферисты умеют грубо льстить, быть запанибрата и даже изображать пылкую влюбленность. Расчет их прост, как все гениальное: вы не будете приставать к хорошему человеку (а он делается для вас уже почти родной) с мелочными придирками и уж тем более проверками. Рекомендация тут одна – держите дистанцию, не переходите на "ты" и не "пейте на брудершафт". Так же хорошо работает прием "почувствуй себя богатым". Когда человек видит перед собой большую сумму наличных денег, то у него буквально отключаются тормоза. А дальше уже дело техники: хочешь иметь эту пачку в своем кармане – делай, как я предлагаю.

Так одна мошенница-риэлтерша оставляла у своих клиентов залог в несколько десятков тысяч рублей взамен отдаваемых ей оригиналов паспортов и документов на жилье. Дальше она составляла липовую доверенность на право продажи квартиры, шла с документами в ЖЭК и благополучно выписывала хозяев, а "освободившиеся" квартиры сбывала по заниженным ценам. Поэтому будьте особенно осторожны, когда от вас требуют подписать договор или акт приемки-передачи на кабальных условиях, либо внести "в залог" документы. Вообще, лучший способ отпугнуть мошенников – это снять копии с предъявленных оригиналов документов (ваше законное право) и сообщить, между прочим, что будете выполнять профессиональную экспертизу в агентстве недвижимости или юридической фирме. Услышав эти термины, мошенники или недобросовестные хозяева найдут миллион причин, чтобы в дальнейшем с вами не работать. И пусть ваше объявление о проверке не остается голословным. Проверять оппонента, как показывает практика, нужно обязательно. Основными этапами проверки собственника недвижимости являются:

• проверка паспорта (никакой другой документ, удостоверяющий личность, не подходит);
• проверка по базам данных (адресной, телефонной, наркологической, по реестру собственников недвижимости);
• проверка правоустанавливающих документов;
• проверка цепочки отчуждения (то есть, сколько раз перепродавалась квартира и данные на всех ее владельцев. Если квартира сменила более 10 хозяев, то от такого варианта лучше отказаться);
• опрос соседей;
• проверка на юридические запрещения (арест, невыполненные жилищно-кредитные обязательства, наличие наследников и пр.).
До окончания проверки никогда не передавайте оппоненту какие-либо деньги в виде аванса, задатка, залога или иной предоплаты.

В статье использованы материалы пособия "Сделки с недвижимостью", В.Г. Шабалин, И.А. Смирнов, А.К. Кузьмина, М., 2007.