Данное мошенничество основано на отличном знании алгоритмов работы подразделений Регистрационной службы. Мошенниками была искусственно создана ситуация, когда у государства возникала обязанность произвести компенсационную выплату в размере миллиона рублей.

Суть в следующем.

Организаторы мошенничества - два риелтора. Один из них собственник свободной от всяких обременении квартиры. Он выставляет ее на продажу. Другой риелтор, сообщник первого, покупает жилье. В договоре купли-продажи указывается, что 50% оплаты передано покупателем при подписании договора, а оставшаяся сумма должна быть выплачена в течение месяца после государственной регистрации перехода права собственности.

В реальности контрагентами создается лишь видимость сделки, и никакие деньги по договору не переходят. При этом сам договор купли-продажи сдается на регистрацию, а после получения свидетельства о праве собственности покупатель въезжает в квартиру. Более того, чтобы создать видимость исполнения по сделке, покупатель регистрируется по новому месту жительства и даже некоторое время там проживает. (Все эти действия, очевидно, предпринимаются с целью убедить в дальнейшем суд в том, что сделка не являлась мнимой, т.е. совершенной лишь для вида). В дальнейшем уже новый собственник квартиры повторно выставляет ее на продажу.

Следующий покупатель квартиры и есть потерпевший.

Новый покупатель заключает с риелтором договор купли-продажи и рассчитывается с продавцом. Через некоторое время первый риелтор, первоначальный продавец, «узнает» о совершившейся сделке. Он обращается с иском в суд, заявляет, что с ним так и не рассчитались, и выдвигает несколько требований.

Во-первых, он требует признать договор купли-продажи между своим подельником и потерпевшим ничтожным, и возвратить квартиру в собственность своего сообщника. Данные требования истец мотивирует нахождением квартиры в залоге у кредитора, и утверждает, что залогодержателем является он сам. Наличие ипотеки истец доказывает тем, что с ним так и не был произведен расчет, и он недополучил вторые 50% от стоимости жилья. При этом, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, «если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара». Истец утверждает, что Регистрационная служба в нарушение ст. 488 ГК РФ не оформила залог недвижимости в его пользу, и что в результате этого нарушения второй риелтор получил «чистое», без обременении, свидетельство о праве собственности.

Во-вторых, истец требует от суда вынести решение об обязании Росреестра зарегистрировать залог недвижимости в его пользу. Естественно, что активного сопротивления со стороны сообщника истец не встречает. Тот дает показания, что действительно не расплатился с покупателем, и планирует это сделать в будущем, но никакой срок назвать не может. Активно возражает против иска только новый собственник квартиры, который прекрасно понимает, что в случае признания сделки недействительной у него практически нет шансов вернуть деньги, и при защите он ссылается на свою добросовестность. К сожалению, добросовестность ответчика никак не влияет на правовую силу договора, совершенного вопреки залоговому обременению, которое работники Росреестра банально забыли зарегистрировать. У потерпевшего в судебном процессе мало шансов.

Суд, защищая, прежде всего, права залогодержателя, удовлетворяет иск мошенника. Квартира возвращается в собственность второго риелтора, после чего устанавливается ипотечное обременение в пользу первого продавца. В резолютивной части решения содержится также наивное указание о том, чтобы второй риелтор возвратил потерпевшему договорную стоимость квартиры.

В дальнейшем, как и следовало ожидать, выясняется, что у второго риелтора нет никакого имущества, а спорная квартира является единственным жильем и на нее невозможно обращение взыскания в силу запрета п. 1 ст. 446 ГПК РФ. Действуя далее, риелторы составляют документы о том, что они «полностью рассчитались» между собой, и на основании их совместного заявления ипотечное обременение с квартиры снимается. К этому времени деньги потерпевшего уже присвоены и поделены. Квартира от ипотеки освобождена. Схема полностью реализована.

Причин к тому, что подобное мошенничество состоялось, можно назвать три.

Изначальной причиной является невнимательность или неорганизованность работников Росреестра, которые, видя в договоре указание на неполный расчет по сделке, не сделали запись о регистрации ипотеки. При этом отсутствие записи о залоге в ЕГРП не означает собственно отсутствие залога: залог возникает в силу прямого указания закона, и, даже если как таковой записи об ипотеке нет, залог все равно существует и признается судами.

Вторая причина кроется в правоприменительной практике. Для отечественной судебной системы такая обеспечительная мера, как залог, есть самая настоящая «священная корова», которую режут в последнюю очередь. В этом смысле наше правосудие полностью придерживается древнеримских обычаев, но делается это ценой интересов третьих лиц.

Третья причина - отсутствие уголовной ответственности для физических лиц, умышленно не исполняющих судебное решение по гражданскому делу. Нежелание государственной власти в России такую ответственность вводить по-прежнему создает вопиющие прецеденты.

Относительно предупредительных мер, рекомендую: проверять правоустанавливающие документы продавца, в том числе и договор, по которому продавцом получено право собственности. Если бы потерпевший заметил в договоре строчку о том, что расчет за квартиру произведен не полностью, возможно, он отказался бы от намерения приобрести это жилье.

* вся изложенная информация носит, общий, обзорный характер, призвана уберечь от повторения ошибок неудачливых покупателей недвижимости. Тем более, данная схема не рекомендуется к воспроизводству, так как хорошо известна в компетентных организациях.

По материалам семинара, кандидата юридических наук Граната М. А. (на фотографии) "МОШЕННИЧЕСТВА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ". Обзор за 2011 г.