Неучтенные факторы

Как правило, расчет средней цены квадратного метра происходит на основании большой выборки из профессиональных баз данных, то есть охватывается целиком все имеющиеся предложения не учитывая особенностей конкретных объектов. В лучшем случае аналитики имеют возможность забирать с рынка 90% информации. Около 10% данных вовсе не попадают в поле зрения специалистов — это, например, сделки, проводимые между знакомыми людьми и потому не попадающие в оферты. В итоге, выводится средняя цена квадратного метра.

При более детальном подходе вся информация компонуется по сегментам и типам объектов — отдельно совершаются расчеты не просто по жилой недвижимости, а по каждому ее типу — гостинкам, сталинкам, улучшенкам и т. д. При этом учитывается масса ценообразующих факторов — местоположение объектов, планировка, площадь, уровень отделки, материал стен и т. д. Из выборки обязательно необходимо извлечь «мусор» — некорректные данные. Именно такой подход дает возможность получить действительно достоверную информацию о состоянии рынка. Однако при массовой оценке все эти нюансы, как правило, не учитываются. Погрешность при подсчетах в таких случаях бывает очень высокой и если изучать аналитические отчеты, не зная об этом и не умея читать предложенные аналитиками цифры, можно прийти к совершенно неправильным выводам.

Цена — не показатель

Также имейте в виду, что, если ориентироваться исключительно на цену выставленных в продажу объектов, то уровень цен в открытых базах данных в основном сформирован желанием продавцов получить определённую сумму за свою недвижимость. Как говорят риэлторы — «сколько хочет продавец». Однако есть определённая разница между желаемой ценой и теми деньгами, которые реально получил продавец. Понятно, что достоверную информацию, о том за сколько на самом деле в результате торга был продан тот или иной объект недвижимости, получить практически невозможно.

Только в кризисной ситуации

Прошедший в 2008 — 2010 годах кризис был обоснован множеством факторов. В частности, снижением покупательской способности, отменой возможности кредитования, банкротством большого количества юридических лиц и т. д. В совокупности все это привело к тому, что цены на недвижимость стали меняться с катастрофической быстротой — на 2–3% в месяц, что, для рынка недвижимости очень ощутимо и весьма болезненно. В обычной, не кризисной ситуации таких темпов быть не может. Ни в одном сегменте. А потому данные аналитиков, провозглашающих, что цены резко выросли или упали за короткий срок на несколько процентов, нельзя воспринимать как достоверную информацию. В большинстве случаев такие выводы делаются исключительно на основании изменений, произошедших в выборке.

Немного о сроках продажи

Не стоит также забывать о таком важном моменте, как средний срок продажи объектов, который для разных типов недвижимости будет абсолютно разным. Наиболее ликвидные объекты уходят с рынка в течение нескольких дней, причем зачастую независимо от того, насколько привлекательную цену назначил продавец. Менее ликвидные могут оставаться в офертах несколько месяцев, в некоторых случаях даже лет. В настоящее время средний срок продажи для самого ликвидного объекта, например, однокомнатной квартиры составляет примерно 1 месяц. И потому говорить о том, что какие-то значительные изменения произошли на рынке недвижимости в течение одной-двух недель неправильно в принципе. Особенно учитывая тот факт, что в некоторых сегментах ситуация может не меняться годами. Например, на рынке земли. Сделки по покупке и продаже земельных участков, безусловно, совершаются. Однако динамика средних цен остается постоянной, поскольку для этого типа недвижимости нужен более долгий срок, чтобы стали заметны какие-либо ощутимые изменения.

Доверяй, но проверяй

К информации, которая предоставляется в открытом доступе аналитиками, нужно относиться весьма осторожно. В том числе и потому, что и риэлторские агентства, и крупные исследовательские центры заинтересованы в том, чтобы подогреть рынок, создать на нем паническое настроение, спровоцировать рост цен и таким образом создать наилучшие условия для продавцов недвижимости. На достижение этой цели направлено примерно 70–80% всех публикуемых данных. Безусловно, определенный процент достоверной информации попадает в открытые источники, нельзя сказать, что все, что пишут аналитики, не соответствует действительности. Тем не менее лучший способ оценить ситуацию на рынке недвижимости — это не только изучить аналитические отчеты, но и самим, хотя бы поверхностно, проанализировать рынок, после чего сопоставить полученные данные. Просто для того, чтобы отсеять правильную информацию от спекулятивной.

Таким образом, просмотр цен по интересующему вас сегменту недвижимости в профильных СМИ хотя бы за последние полгода позволит прояснить ситуацию и создать более реалистическую картину. Если такой возможности у вас нет, постарайтесь изучить как можно больше разносторонних аналитических данных. Получите консультации у нескольких авторитетных специалистов по недвижимости. Это позволит установить для себя границы цен и вывести диапазон, в котором можно рассуждать и анализировать.

Источник: http://www.vkonline.ru/

Задать вопрос