Как правильно оформить отношения с фискальными органами, если сдаешь квартиру в аренду? Какие документы должен представить добросовестный рантье в налоговую инспекцию? На эти вопросы отвечает ведущий аудитор ООО фирмы «Ажур-Аудит» Ирина Федулова.

Отношения с налоговыми органами выстраиваются в зависимости от того, кем является арендодатель — физическим лицом или предпринимателем без образования юридического лица.

Рассмотрим порядок действий для арендодателя — физического лица. Прибыль от сдачи в аренду квартиры является для него объектом налогообложения на доходы физических лиц (НДФЛ). В этом случае формируется налоговая база для начисления налога по ставке 13%. В соответствии со ст. 221 Налогового кодекса РФ она может быть уменьшена на сумму профессионального налогового вычета. Например, у хозяина квартиры имеются расходы, обусловленные договором аренды. Допустим, он должен согласно условиям договора ежегодно проводить косметический ремонт, или в счет арендной платы оплачивать эксплуатационные расходы, или установить к конкретной дате в квартире Интернет, кабельное телевидение и т. п. Потраченные на это средства могут быть рассмотрены в качестве вычета.

Если арендодателем является индивидуальный предприниматель (ИП), то он самостоятельно выполняет обязанности налогоплательщика. Индивидуальный предприниматель осуществляет уплату налогов в зависимости от режима налогообложения. Законодательство позволяет ИП выбрать один из трех налоговых режимов:

— общий режим предполагает плату налога на добавленную стоимость, налога на имущество, налога на доходы;
— упрощенный режим (налоговая база — все доходы) — в бюджет выплачивается налог на общую сумму доходов по ставке 6%;
— второй вариант упрощенного режима (в налоговую базу включены доходы минус расходы) — в бюджет вносится налог на разницу между доходом и расходами по ставке 15%.

Отношения с налоговыми органами при общем режиме достаточно сложные: ежеквартально подаются отчеты по налогу на добавленную стоимость и налогу на имущество; один раз в год — декларация о доходах физического лица по форме 3-НДФЛ. Налоги выплачивают в сроки подачи отчетности. Параллельно возникает необходимость ведения налогового учета. При упрощенных режимах отчетность проще — один раз в год подаются декларации и книга учета доходов-расходов. Ежеквартально вносятся в бюджет авансовые платежи по налогам.

Особенности взаимодействия рантье с налоговыми органами во многом определяются статусом арендатора. Так, если квартиру арендует юридическое лицо, то оно является налоговым агентом для арендодателя. Иными словами, все налоговые обязательства по уплате НДФЛ за арендодателя должен выполнять в этом случае арендатор. Это касается и налоговых вычетов, которые на основании заявления арендодателя предоставляет ему наниматель (налоговый агент). Если он исправно выполняет свои обязательства, то у рантье не возникнет необходимости предоставлять какую-либо информацию в налоговую инспекцию. Однако на практике налоговые агенты не всегда добросовестны, вследствие чего у арендодателя могут возникнуть определенные проблемы, поэтому необходимо контролировать процесс. Для этого достаточно затребовать по окончании года у арендатора справку о доходах по форме 2-НДФЛ, в которой представлена вся информация о выплаченном арендодателю вознаграждении, а также о сумме исчисленного и удержанного налога. Если в справке указано, что налог не удержан, то арендодателю необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Когда квартиру арендует физическое лицо, арендодатель самостоятельно выполняет налоговые обязательства. Он должен по окончании налогового периода (календарный год) заполнить и подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Если у арендодателя имеются расходы, которые могут быть признаны профессиональными налоговыми вычетами, то следует также подать заявление об уменьшении налоговой базы на сумму потраченных средств.

Во всех случаях к декларации необходимо приложить справки 2-НДФЛ (в которых указываются все источники доходов); договор аренды; документ, подтверждающий получение дохода (выписка по счету, расписка); документы, обосновывающие сумму профессиональных расходов.

Меры ответственности

Несвоевременная подача декларации о доходах наказывается штрафом до 30% от суммы налога.
Неуплата или неполная уплата налога наказывается штрафом в размере 20% от суммы неуплаченных налогов. Если неуплата была совершена умышленно, то сумма штрафа возрастает до 40%.
Несвоевременная уплата налога влечет за собой начисление пени из расчета 0,033% от суммы неуплаченного налога за каждый день просрочки.

Источник: Недвижимость и Цены